Descrizione
Con la Legge n. 199/2025, il legislatore opera un deciso cambio di passo, riducendo drasticamente la soglia di tolleranza: il regime delle locazioni brevi in ambito privatistico è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per periodo d’imposta.
La conseguenza è particolarmente rilevante:
• dal terzo appartamento destinato alla locazione breve scatta automaticamente la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 c.c.;
• viene meno, in radice, la possibilità di applicare la cedolare secca.
Si tratta di una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria e che opera indipendentemente:
• dalla durata complessiva delle locazioni;
• dal volume dei ricavi;
• dall’assenza di un’organizzazione strutturata.
Dal 2026, le locazioni brevi entrano in una fase di forte selettività normativa. Il legislatore ha scelto un approccio chiaro ma drastico: due immobili segnano il confine tra gestione privata e impresa. In sintesi, la disciplina applicabile a partire dal 2026 può essere così riassunta:
• chi concede in locazione breve un solo appartamento, anche tramite intermediari, può continuare ad applicare la cedolare secca con aliquota del 21%;
• chi concede in locazione breve due appartamenti può applicare l’aliquota del 21% a uno di essi e l’aliquota del 26% all’altro;
• chi concede in locazione breve tre appartamenti esce dal regime delle locazioni brevi, non può applicare la cedolare secca ed è tenuto agli adempimenti propri dell’attività d’impresa, inclusa l’apertura della partita IVA.